Möchten Sie jetzt Ihre Immobilie verkaufen?
Aktuelle Marktinformation zur Immobilien-Preisentwicklung 2022 und wichtige Tipps.
Entwicklung: Woher kam der starke Anstieg der Immobilienpreise
Seit etwa 2009 kannte der Immobilienmarkt in und um München nur eine Richtung – aufwärts – und zwar steil. Das kam nicht von ungefähr:
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- Aufgrund der Finanzkrise seit 2007 entwickelten sich Zinsen auf ein historisch niedriges Niveau von bis zu unter einem Prozent.
- Durch wirtschaftlichen Aufschwung hatten potenzielle Käufer mehr Geld zur Verfügung, um Anlagen und Investitionen zu tätigen.
- Viele Kapitalanlagen wurden durch die niedrigen Zinsen unattraktiv, was der Investition in Immobilien zu einer gewaltigen Nachfrage verhalf.
- Über die Jahre wurden die unaufhörlich steigenden Preise zur Selbstverständlichkeit. Drum galt es lieber möglichst schnell zu kaufen.
- In den letzten 30 Jahren wurden weniger Wohnungen neu gebaut als nachgefragt. Somit wurde das Angebot an Immobilien immer knapper.
- Bedingt durch die Corona-Pandemie und den Krieg in der Ukraine verteuerten sich zuletzt die Rohstoffpreise. Mittlerweile sind Baukosten rekordverdächtig hoch, weswegen Neubauten zwangsweise teurer werden mussten.
Kipppunkt am Immobilienmarkt: Das sind die Gründe
Im Sommer 2022 war nach Jahren anhaltenden Wachstums und Immobilienbooms war der Trend gebrochen. Wir sehen uns momentan einem drastischen Wandel auf dem Immobilienmarkt gegenüber. Unter anderem sind Gründe dafür:
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- Auflagen für verbesserte Energieeffizienz von Gebäuden erhöhen Modernisierungs-, Sanierungs- und Neubaukosten.
- Steigende Zinsen erschweren und verhindern sogar die Finanzierbarkeit einer Vielzahl an und für sich kaufwilliger Marktteilnehmer.
- Das für die Finanzierung benötigte freie Einkommen wird durch steigende Lebensunterhaltungskosten weiter eingeschränkt.
- Stark erhöhte Energiekosten schränken mögliche Ausgaben für Baufinanzierungen ein.
- Baumaterial und Handwerker fehlen, wodurch Neubau und Arbeiten an Bestandsimmobilien behindert und blockiert werden.
- Ängste aufgrund von Klimawandel und Ukrainekrieges verunsichern und stellen die Notwendigkeit des Kaufs der eigenen Immobilie infrage.
Drohende Immobilienblase: Soll ich meine Immobilie jetzt verkaufen?
Generell gibt es aktuell immer noch einen hohen Bedarf an Immobilien, das Angebot an Immobilien nimmt allerdings stetig zu. Die Nachfrage nach Wohnimmobilien ist deutlich gesunken, jedoch herrscht nach wie vor insbesondere in wirtschaftlich starken Gegenden wie im Großraum München Wohnraummangel. Seit Jahresbeginn 2022 haben sich Finanzierungszinsen mehr als vervierfacht, im Rückblick auf die vergangenen Jahrzehnte sind sie aber immer noch niedrig.
Die Lage auf dem Immobilienmarkt hat sich für Verkäufer also immens verändert. Sollte eine Spekulationsfrist bei vermieteten Immobilien noch nicht abgelaufen sein, oder die Verwendung des Verkaufserlöses noch unklar, dann sollte über die Verschiebung des Vorhabens nachgedacht werden. Schon immer galten Immobilien als guter Inflationsschutz.
Beim bereits bestimmten Einsatz des Verkaufspreises stellt sich die Situation anders dar. Relativ neutral wirkt sich die aktuelle Situation bei der „notwendigen“ Veränderung in eine andere Immobilie als Verkäufer und gleichzeitig Käufer aus.
Was hat sich jetzt geändert beim Verkauf?
Grundsätzlich ist der Ablauf der gleiche wie immer: Interessenten klären ihre finanziellen Möglichkeiten ab, gehen zur Besichtigung, warten die endgültige Finanzierungsbearbeitung ab und gehen zum Notar.
Neue (alte) Herausforderungen für Verkäufer und Käufer:
- Bedingt durch die hohe Inflation müssen Banken für die Kalkulation des Kredits höhere Lebenshaltungskosten der Kreditnehmer ansetzen. Dies geht zu Lasten des für Zins und Tilgung verbleibenden Anteils am Einkommen.
- Auch Banken können nicht abschätzen, wie sich die Immobilienpreise in naher und mittlerer Zukunft entwickeln werden. Daher neigen sie dazu die Werte von Immobilien eher niedriger einzukalkulieren, als noch etwa 2021.
- Abhängig vom Zeitpunkt der Finanzierungsprüfung kann sich die vermeintliche Sicherheit für Käufer und Verkäufer aber in Luft auflösen. Bis Anfang des Jahres war das Zinsniveau im Vergleich zu heute nämlich relativ stabil niedrig. Seit einigen Monaten ist die Entwicklung rasant nach oben festzustellen.
Insofern ist ein aktueller qualifizierter Check der Baufinanzierung VOR der Vereinbarung einer Besichtigung wichtiger denn je und unbedingt anzuraten. Die Finanzierungs-Experten der LBS Bayern stehen Ihnen professionell zur Seite.
„Verkaufen Sie jetzt noch zum gewohnt hohen Preis, bevor die Immobilien an Wert verlieren“. So oder so ähnlich versuchen viele Makler derzeit Kunden zu ködern. Noch gibt es zu wenige statistische Erhebungen über tatsächlich erzielte Kaufpreise, da die Situation immer noch zu neu ist. Die Gutachterausschüsse haben noch keine Marktberichte über die jüngst erzielten Kaufpreise erstellt.
Enger Austausch mit unseren Notaren zeigen aber, dass die Anzahl der Immobilienkaufverträge stark gesunken ist. Verkauft werden aber immer noch Immobilien mit gutem energetischen Standard und solche mit dem an die Zeit angepassten Preis.
Soll eine Immobilie also nicht nur angeboten sondern auch verkauft werden? Dann bekommt die realistische Bewertung der Kaufpreise eine immer größere Gewichtung.
Diesen Artikel hat unser Immobilien-Experte Harald Hecker für Sie verfasst. Er steht Ihnen direkt unter 089-45 72 62 40 oder harald.hecker@lbs-by.de gerne für Fragen dazu zur Verfügung.
