Wann kommt Erbbau für Sie als Käufer in Frage? Und was muss ich als Verkäufer einer Erbbaurechtsimmobilie beachten?
Was ist eigentlich ein Erbbaurecht?
Um das Prinzip des Erbbaurechts zu verstehen, muss man zunächst wissen, dass im deutschen Recht ein Grundstück und ein damit fest verbundenes Gebäude prinzipiell rechtlich als Einheit verstanden werden. Das Erbbaurecht nimmt hier einen Umweg, damit das Eigentum am Grundstück und das Eigentum am Gebäude getrennt werden. Dazu wird beim Notar zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Bauherrn ein Erbbaurechtsvertrag geschlossen. Der Bauherr (Erbbaurechtsnehmer) erhält die Erlaubnis auf dem Grundstück ein oder mehrere Gebäude zu errichten und wird deren Eigentümer für die Laufzeit des Erbbaurechts. Dafür zahlt er an den Erbbaurechtsgeber ein regelmäßiges Entgelt: den Erbbauzins. Das Grundbuchamt führt für das Grundstück und für das Erbbaurecht ein separates Grundbuch.
Vereinfacht gesagt: Gebäude, die auf einem Erbbaurechtsgrundstück errichtet werden, gehören während der Laufzeit des Erbbaurechtsvertrages ihrem Bauherrn und dieser kann das Erbbaurecht (samt Gebäude) verkaufen, vererben, verschenken und beleihen.
Wer vergibt Erbbaurechte?
Prinzipiell kann jeder Eigentümer eines Grundstücks mit einem Dritten einen Erbbaurechtsvertrag schließen. In der Praxis gibt es aber zwei große Grundstückseigentümer, die regelmäßig Erbbaurechte vergeben. Die Städte und Gemeinden sowie die beiden großen Kirchen. Seltener private Eigentümer.
Lohnt sich das für den privaten Käufer?
Der Bauherr, der den Erbbaurechtsvertrag schließt, muss das Grundstück nicht kaufen und damit auch nicht finanzieren. Allerdings zahlt er für die Nutzung des Grundstücks einen monatlichen oder jährlichen Erbbauzins an den Erbbaurechtsgeber (Grundstückseigentümer). Wie hoch dieser Erbbauzins ist, orientiert sich an den Verhältnissen bei Vertragsabschluss. Also, wie viel ist das Grundstück unbebaut wert? Und wie ist das aktuelle Zinsniveau? Aktuell sind die Erbbauzinsen bei der Neuvergabe meist niedriger als die Baufinanzierungszinsen.
Finanzierende Banken schauen sich die Erbbaurechtsverträge und Bedingungen genau an und stellen bei der Finanzierung von Erbbaurechten unter Umständen gewisse Bedingungen z.B. dass die Finanzierung 20 Jahre vor Laufzeitende des Erbbaurechts zurückgezahlt sein muss. Jeder Erwerber eines Erbbaurechts sollte die Finanzierung also vorab durch seine Bank prüfen lassen.
Der (zukünftige) Erbbaurechtsnehmer sollte berücksichtigen, dass er jede bauliche Veränderung vorab mit dem Erbbaurechtsgeber besprechen muss. Dieser kann seinerseits auch Auflagen an die Finanzierung stellen. Man sollte auch bedenken, dass die Erbbauzinsen im Laufe der Zeit steigen können. Oftmals sind Sie an einen Index gekoppelt, wie z.B. den Verbraucherpreisindex. Damit steigen die Erbbauzinsen in Zeiten der Inflation meist proportional.
Was geschieht am Laufzeitende?
Üblicherweise werden für Erbbaurechte bei privaten Immobilien 70-99 Jahre vereinbart. Hier sollte man also in den Erbbaurechtsvertrag schauen. Dort ist auch geregelt, was am Laufzeitende geschieht. Der Bauherr, der das Gebäude errichtet hat, erlebt das Laufzeitende des Erbbaurechts meist nicht. Für seinen Rechtsnachfolger ist das aber ein spannender Moment. Er kann das Gebäude am Ende der Laufzeit an den Erbbaurechtsgeber zurückgeben. Für den Wert des Gebäudes wird er dann komplett oder zum Teil entschädigt. Im Erbbaurechtsvertrag könnte z.B. geregelt sein, dass ein öffentlich-rechtlich bestellter Sachverständiger die Immobilie bewertet. Dabei darf man nicht vergessen, dass es hier nur um den Wert des Gebäudes geht. Je nach Zustand kann das viel oder wenig sein. Wenn sich Erbbaurechtsnehmer und Erbbaurechtsgeber einig sind, kann der Erbbaurechtsnehmer den Vertrag zu diesem Zeitpunkt vielleicht auch verlängern oder das Grundstück kaufen.
Ich möchte eine Erbbaurechts-Immobilie verkaufen. Was muss ich wissen?
Die Bewertung eines Erbbaurechts ist eine komplexe Sache. An dieser Stelle sind private Eigentümer oft überfordert. Neben dem Zustand und dem Alter der Immobilie, spielen auch die Bedingungen des Erbbaurechtsvertrages eine Rolle. Wie lange läuft das Erbbaurecht noch? Wie ist die Entschädigung am Laufzeitende geregelt? Wie hoch ist der aktuelle Erbbauzins und wann wurde dieser zuletzt angepasst? Bevor Sie hier auf einen Fachmann zugehen, sollten Sie Ihre Unterlagen sortieren. Ein aktueller Grundbuchauszug, der vollständige Erbbaurechtsvertrag, der Schriftverkehr mit dem Erbbaurechtsgeber samt Erhöhungen sollte zusätzlich zu den üblichen Unterlagen vorliegen.
Sprechen Sie vorab auch mit dem Erbbaurechtsgeber. Die großen Erbbaurechtsgeber haben meist Informationen, die sie den Verkäufern, den Notaren, den finanzierenden Banken und Kaufinteressenten zur Verfügung stellen. Bitte denken Sie daran, dass der Erbbaurechtsgeber jedem Verkauf und jeder Finanzierung zustimmen muss.
Diesen Artikel hat unsere Immobilien-Expertin Sylvia Rosarius für Sie verfasst. Sie steht Ihnen direkt unter 089-66 04 93 20 oder sylvia.rosarius@lbs-by.de gerne für Fragen dazu zur Verfügung.
