Die Ursachen für steigende Nebenkosten sind in vielen Fällen von den Mietern der Wohnung oder eines Hauses zu tragen.
1) Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig
Es kommt häufig vor, dass die im Mietvertrag festgelegte Nebenkostenvorauszahlung zu niedrig angesetzt ist und Mieter folglich eine hohe Nachzahlung dem Erhalt der ersten Nebenkostenabrechnung leisten müssen. Dieser Umstand erklärt sich meist dadurch, dass der Verbrauch der Mieter schlichtweg falsch eingeschätzt wurde oder die zu Grunde liegende Kalkulation auf Basis von Fehlinformationen erstellt worden ist. In diesem Fall haben beide Vertragsparteien laut Mietrecht die Möglichkeit, den Betrag für die Vorauszahlung anzupassen. So können Sie zum Beispiel die Nebenkostenvorauszahlung nach Ablauf des jeweiligen Abrechnungszeitraums anhand der formell wirksamen Abrechnung erhöhen. Als Vermieter müssen Sie berücksichtigen, dass sie die Nebenkosten nur so weit erhöhen darf, wie es wirtschaftlich angemessen erscheint.
2) Steigende Nebenkostenpreise als Grund
Umlagefähige Nebenkosten, welche im Laufe eines Jahres aufgrund ansteigender Preise von Seite der Zulieferer anpasst werden müssen, wirken sich direkt auf die bisher gültigen Berechnungen aus und müssen entsprechend angepasst werden. In diesem Fall ist der Vermieter ebenfalls dazu berechtigt, die Nebenkostenvorauszahlung zu erhöhen. Die Anpassung ist von Vermieter nach Ablauf des Abrechnungszeitraums dem Mieter offiziell mitzuteilen. Dies kann zum Beispiel durch die Vorlage der aktuellen Abrechnung formell erfolgen.
3) Erhöhung durch neue Mietnebenkosten
Oftmals kommen für den Vermieter neue Nebenkostenpositionen vor, welches es beim einstigen Abschluss des Mietvertrages noch nicht gegeben hat. Diese Veränderungen führen automatisch zu höheren Gesamtnebenkosten. Eine Erhöhung ist in diesem Zusammenhang in der Regel immer dann gerechtfertigt, wenn beispielsweise Modernisierungsmaßnahmen in Form des Einbaus eines Aufzugs durchgeführt werden.
4) Voraussetzungen für neue Nebenkosten
Vermieter können neue Nebenkosten nur dann umlegen, wenn diese als umlagefähig gelten. Ob diese der Fall ist, ergibt sich aus § 2 Betriebskostenverordnung (BetrKV). Die neuen Nebenkosten müssen demnach unter eine der dort aufgeführten Kostenpositionen fallen. Entscheidet sich der Vermieter an dieser Stelle dazu, die neue Nebenkostenposition unter „sonstige Betriebskosten“ einzusortieren, müssen diese Angaben bereits im Mietvertrag konkret benannt sein. Andernfalls sind die Kosten nicht umlagefähig.
5) Neue Mietnebenkosten durch Modernisierungen
Modernisierungsmaßnahmen, welche von einem Mieter zu dulden sind, führen üblicherweise zu neuen Nebenkosten. Dies kann zum Beispiel dann der Fall sein, wenn die bisher genutzten Gerätschaften für den Satellitenempfang durch einen neuen Kabelanschluss ersetzt werden. Hier geht die aktuelle Rechtsprechung davon aus, dass beide Parteien die Umlage bereits im Mietvertrag festgehalten haben. Aus diesem Grund ist hier die Öffnungsklausel nicht von Bedeutung.
6) Mietnebenkostenerhöhung muss nachvollziehbar sein
Die Beträge einer Nebenkostenerhöhung können je nach Grund durchweg unterschiedlich ausfallen. Dennoch müssen Vermieter den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit berücksichtigen und darüber hinaus die Erhöhung in einem nachvollziehbaren Verhältnis gestalten. Oft der Aspekt der Wirtschaftlichkeit erfüllt werden kann, ist im Einzelfall zu prüfen.
7) Die Erhöhung muss rechtzeitig angekündigt werden
Bevor Sie als Vermieter eine Erhöhung der Nebenkosten durchsetzen können, muss die Änderung dem Mieter rechtzeitig angekündigt und ebenso erklärt werden. Sobald ein Vermieter Kenntnis von der neuen Kostenstruktur erhält, hat dieser maximal drei Monate Zeit, um seine Mieter über den Anstieg der Kosten formell zu informieren. Erst dann ist die Erhöhung der umlagefähigen Kostenpositionen aus rechtlicher Sicht zulässig.
8) Die Erhöhung der Nebenkostenpauschale
Wenn Sie mit Ihrem Mieter eine Nebenkostenpauschale vertraglich vereinbart haben, ist es Ihnen möglich, diese ebenfalls zu erhöhen. Dies ist jedoch nur dann machbar, wenn Sie im Mietvertrag eine mögliche Erhöhung ausdrücklich erwähnt haben. Vermieter müssen in einem solchen Fall ihren Mietern den Anstieg der Nebenkostenpauschale rechtzeitig ankündigen und einen nachvollziehbaren Grund angeben.
9) Wie Mieter auf eine Nebenkostenerhöhung reagieren
Als Mieter können Sie das Informationsschreiben Ihres Vermieters prüfen und der Grund für die Nebenkostenerhöhung in Frage stellen. Im Anschluss sollten Sie den einst geschlossenen Mietvertrag auf dahingehend durchlesen, ob eine solche Vereinbarung darin enthalten ist. An dieser Stelle sollten Sie hinterfragen, ob bereits eine entsprechende Umlage im Mietvertrag vereinbart worden ist. Final gilt es abzuschätzen, ob die sich die Erhöhung des Betrags in einem angemessenen Rahmen bewegt. Sie haben als Mieter außerdem das Recht, auf eine Belegeinsicht zu bestehen. Weigert sich Ihr Vermieter, können Sie von Ihrem Zurückbehaltungsrecht Gebrauch machen. Sofern sich herausstellt, dass die Nebenkostenerhöhung unzulässig ist, können Sie auf eine Rückerstattung der zu viel bezahlten Beträge bestehen.
Fazit
Als Vermieter müssen Sie grundsätzlich stets zwei Voraussetzungen erfüllen, um eine Nebenkostenerhöhung durchsetzen zu können. So muss einerseits der Erhöhungsgrund rechtlich zulässig sein. Andererseits muss die Nebenkostenerhöhung im Vorfeld rechtzeitig gegenüber dem Mieter angekündigt werden.
(Quelle: Mietcheck-Newsletter 11.12.2022)
Diesen Artikel hat unser Immobilien-Experte Hergen Westen für Sie zusammengestellt. Er steht Ihnen direkt unter 08141-506024 gerne für Fragen dazu zur Verfügung.
