Neben emotionalen Erschütterungen bringt ein Todesfall auch immer ganz praktische Probleme mit sich.
Wenn eine Erbschaft eine Immobilie enthält, sind damit in der Regel eine ganze Reihe offener Fragen verbunden:
- Wie kann ich mich als neuer EigentümerIn ins Grundbuch eintragen lassen?
- Welche Verantwortung trage ich als neuer ImmobilieneigentümerIn?
- Welche Renovierungsarbeiten sind eventuell für meine neue Immobilie notwendig?
- Gibt es bei der Immobilien-Erbschaft bestimmte Förderungen vom Staat?
Um diese Fragen beantworten zu können, benötigen Sie in aller Regel guten fachlichen Rat. Die wichtigste Frage, über die man sich bei der Immobilien-Erbschaft Gedanken machen sollte, ist jedoch:
Ich habe eine Immobilie geerbt, will ich diese auch künftig selbst nutzen?
Wenn Sie in Ihre geerbte Immobilie selbst nicht einziehen möchten, sollten Sie darüber nachdenken, sie zu vermieten oder zu verkaufen.
Die ImmobilienspezialistenInnen der Münchener LBS besitzen Fachwissen, Erfahrung und ein großes Netzwerk. Dies alles kommt Ihnen bei einer unverbindlichen Beratung zugute.
Ich habe eine Immobilie geerbt, wie werde ich neuer ImmobilienbesitzerIn?
Nach dem Gesetz sind ErbenInnen bereits nach dem Tod des ErblassersIn neue EigentümerIn der Immobilie. Allerdings ist es notwendig, sich als EigentümerIn auch im Grundbuch eintragen zu lassen. ErbenInnen stellen mit dem Erbschein oder einem in öffentlicher Form (notariell) errichteten Testament und der Niederschrift über dessen Eröffnung dafür beim Amtsgericht einen Antrag. Das Amtsgericht veranlasst dann die Eintragung im Grundbuch. Für ErbenInnen ist die Eigentumsänderung zwei Jahre lang gebührenfrei. Andernfalls müssen Sie mit einer Gebühr in Höhe von rund einem Prozent des Marktpreises rechnen.
Welche Rechte werden im Fall einer Immobilien-Erbschaft im Grundbuch eingetragen?
Das Grundbuch ist ein beim Amtsgericht geführtes, öffentliches Register, in dem die Rechtsverhältnisse aller Grundstücke verzeichnet sind. Das Grundbuchblatt ist in folgende drei Abteilungen gegliedert.
Abteilung I: EigentümerIn
Hier stehen die Namen aller EigentümerInnen oder Erbbauberechtigten. Ein Erbe wird als neuer EigentümerIn erst eingetragen, wenn er dies beim Amtsgericht auch beantragt hat.
Abteilung II: Lasten und Beschränkungen
Hier sind Umstände wie Grunddienstbarkeiten (z.B. Geh-, Fahr- und Leitungsrechte, ein Erbbaurecht, Vorkaufsrechte, Nießbrauch oder Reallasten) vermerkt sowie beispielsweise Zwangsversteigerungs- oder Insolvenzvermerke.
Abteilung III: Grundschulen und Hypotheken
Neben den eingetragenen Grundschulden und Hypotheken ist vor allem die Höhe der noch bestehenden Verbindlichkeiten von Bedeutung. Übersteigen die Restschulden den aktuellen Verkehrswert der Immobilie, steht das Grundstück „im Minus“. Suchen Sie in einem solchen Fall immer den Rat eines Immobilien-ExpertenIn. Denn unter Umständen kann es für Sie günstiger sein, das Erbe auszuschlagen.
Welche Verantwortung tragen nach einer Immobilien-Erbschaft die Immobilien-EigentümerInnen?
Als EigentümerIn einer Immobilie sind Sie dafür verantwortlich, dass keine Gefahren von Ihrer Immobilie ausgehen. Falls Sie Ihre Pflichten nicht erfüllen und daraus Schäden entstehen, haften Sie dafür mit Ihrem Privatvermögen.
Prüfen Sie deshalb, ob beispielsweise überhängende Äste oder morsche Bäume die Nachbargrundstücke beeinträchtigen können. Im Winter sind Sie in der Regel verpflichtet, Gehwege auf Ihrem Grundstück von Schnee und Glatteis zu befreien. Sie sind außerdem verpflichtet für Ihre geerbte Immobilie regelmäßig die Grundsteuer und Versicherungsbeiträge zu bezahlen. Daneben können für Sie als ImmobilieneigentümerIn weitere Kosten für Strom, Straßenreinigung, Abwasser, Heizung, Müllabfuhr, Hausmeister und die Verwaltung entstehen.
Welche Modernisierungsmaßnahmen sind für eine geerbte Immobilie sinnvoll?
Sie sollten den Zustand des geerbten Gebäudes kritisch prüfen oder von einem Sachverständigen prüfen lassen. Wenn es nötig ist, Strom- und Wasserleitungen, die Heizung, das Dach, die Fenster, die sanitären Anlagen oder den Boden zu erneuern, ist es ratsam, diese Arbeiten zu erledigen, während das Haus noch unbewohnt ist. Wenn Sie eine Modernisierung durchführen, sollten Sie vorab auch prüfen, ob sich eventuell die Raumaufteilung sinnvoller gestalten lässt. Dafür können Sie mit attraktiven staatlichen Zuschüssen und günstigen Finanzierungsbedingungen rechnen, wenn Sie das Gebäude altersgerecht umbauen oder energetische Maßnahmen durchführen.
Welche Wege gibt es, um eine Erbengemeinschaft auseinanderzusetzen?
Wenn mehrere Personen eine Immobilie erben, müssen die Rechte aller MiterbenInnen berücksichtigt werden. In der Regel ist es im Interesse aller, die Erbschaft auseinanderzusetzen. Dabei gibt es grundsätzlich drei mögliche Lösungen:
1. Ein Erbe übernimmt die Immobilie allein
Der beste Weg: Wenn ein Erbe die Immobilie allein übernehmen möchte und dafür über finanzielle Mittel verfügt, die Miterben nach ihren jeweiligen Anteilen auszuzahlen. Wichtig ist hierbei, dass sich alle Beteiligten über die Einzelheiten der Auseinandersetzung einig werden.
2. Die Erbengemeinschaft verkauft die Immobilie
Hier wird der Erlös aus dem Verkauf entsprechend den Verfügungen im Testament beziehungsweise entsprechend der gesetzlichen Erbfolge unter den Beteiligten aufgeteilt. Eventuell in der Erbschaft noch vorhandene Verbindlichkeiten können auf diesem Weg ebenfalls beglichen werden.
3. Erbanteile werden versteigert
Wenn sich die ErbenInnen über die Einzelheiten der Auseinandersetzung oder des Verkaufs nicht einig werden, wird oft genau dieser Weg beschritten. Denn jeder einzelne ErbeIn hat das Recht, seinen Anteil am Nachlass zu verkaufen. Dieses Recht kann er jederzeit ausüben, indem er eine sogenannte Teilungsversteigerung beim zuständigen Amtsgericht beantragt. Die MiterbenInnen können das zwar nicht verhindern, aber sie dürfen jedoch bei der Teilungsversteigerung als BieterIn teilnehmen.
Was sollten Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie nach einer Immobilien-Erbschaft beachten?
Wenn Sie nicht beabsichtigen, die Immobilie selbst zu nutzen, werden Sie eine Vermietung oder einen Verkauf anstreben. In beiden Fällen benötigen Sie einen Energieausweis.
Bei einem Verkauf nach einer Immobilien-Erbschaft benötigen Sie zusätzlich:
- einen Erbschein sowie einen aktuellen Grundbuchauszug
- eine Flurkarte mit Grundrissen der Immobilie
- eventuell noch laufende Kreditverträge
- eventuell Protokolle der letzten Wohnungs-Eigentümerversammlungen.
Achten Sie sorgfältig darauf, dass Sie beim Verkauf Ihrer Immobilie den besten Preis erzielen.
Quelle: Sparkassen Immobilien-Vertriebs GmbH
